虧損及盈利的房地產(chǎn)企業(yè)如何計算企業(yè)所得稅?

問題描述：我公司是一家房地產(chǎn)集團(tuán)公司,在全國各地成立了70多家房地產(chǎn)項目公司。大多數(shù)項目公司的企業(yè)所得稅由國稅機關(guān)管理,還有少數(shù)2002年之前成立的項目公司所得稅由地稅機關(guān)管理。國稅和地稅機關(guān)在執(zhí)行企業(yè)所得稅政策上差異很大,而且全國各地的國稅機關(guān)在執(zhí)行政策時差別也很大。最典型的是企業(yè)所得稅預(yù)墩和清算辦法。請問:下列說法是否正確?

(1)無論盈利還是虧損,只要取得預(yù)收賬款就必須征收企業(yè)所得稅。

(2)企業(yè)取得預(yù)收賬款墩納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加和土地增值稅,屬于提前預(yù)墩的稅款,不能在繳納的當(dāng)期扣除。

(3)提而未墩的營業(yè)稅及附加、土地增值稅不得在稅前扣除。

(4)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的期間費用應(yīng)當(dāng)按照預(yù)收賬款和銷售收入一一對應(yīng),否則不能在稅前扣除。

(5)開發(fā)產(chǎn)品只要完工并簽訂銷售合同就必須確認(rèn)銷售收入,未收到的款項作應(yīng)收賬款處理。

(6)預(yù)墩企業(yè)所得稅時,不允許彌補以前年度虧損。以前年度虧損只能在年終匯算清墩時彌補。

(7)房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅不是按年計算,應(yīng)當(dāng)在整個項目全部銷售完畢時,針對各個項目單獨辦理匯算清繳。

(8)已經(jīng)交付的開發(fā)產(chǎn)品,在結(jié)轉(zhuǎn)成本時,應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟暮笃谏形窗l(fā)生的公共配套設(shè)施費(如綠化、景觀、場地等),不能在稅前扣除。

(9)房地產(chǎn)企業(yè)因缺少資金而與其他公司合作開發(fā),根據(jù)合作合同約完的直付的全占用不能在稅前扣除。只能在稅后分配。合作方取項的金占用費視同息所得,免征企業(yè)所得稅

(10)房地產(chǎn)企業(yè)向非金融部門支份的利息。不得超過同期同是銀行款利率,其利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)按照同期同類低行貨款的基準(zhǔn)利,不含浮動利。

以下是針對上面的問題的專業(yè)回答：

(1)從2008年起,房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用,不再視問值售確認(rèn)資產(chǎn)特讓所得。該規(guī)定只適用于2008年以后完工的開發(fā)產(chǎn)品。對于2007年底前完工的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的,應(yīng)當(dāng)適用《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2006]31號),作視同銷售處理，從你提出的問題來看,你對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策還是很有研究的。由于2008年以前內(nèi)外資企業(yè)所得稅分別適用不同的所得稅政策,加之有許多政策本身不夠明確,導(dǎo)致各地稅務(wù)機關(guān)在執(zhí)行時口徑不一。現(xiàn)針對你提出的問題,分別解答如下

(1)不對。

本期應(yīng)預(yù)繳所得稅=應(yīng)納稅所得額x稅率

應(yīng)納稅所得額=會計利潤+(期末預(yù)收賬款-期初預(yù)收賬款)×預(yù)計利潤率-彌補以前年度虧損

只有應(yīng)納稅所得額大于零,才需預(yù)繳稅款。

年度匯算清繳應(yīng)納稅額=[會計利潤+(期末預(yù)收賬款一期初預(yù)收賬款)

預(yù)計利潤率+其他納稅調(diào)整-彌補以前年度虧損]×25%

(2)不對?！稜I業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第二十八條規(guī)定,以預(yù)收款方式銷售不動產(chǎn)的,其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為取得預(yù)收款的當(dāng)天?！敦斦俊叶悇?wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字1995148號)對土地增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的時間有同樣的規(guī)定。本期應(yīng)納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅,屬于本期應(yīng)承擔(dān)的稅費,不能理解為預(yù)繳,按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則,應(yīng)當(dāng)直接計入“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”科目,并在稅前扣除。

(3)不對?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于(中華人民共和國企業(yè)所得稅年度納稅申報表)的補充通知》(國稅函[2008]1081號)(新申報表填表說明)文件明確,按照本期應(yīng)負(fù)擔(dān)的營業(yè)稅及附加無論是否繳納均可在稅前扣除。