一、關(guān)于交易認(rèn)定

如上所述，雖然房屋并未過(guò)戶，但營(yíng)業(yè)稅暫行條例并未明確銷售不動(dòng)產(chǎn)交易成立的條件。因此，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行其他標(biāo)準(zhǔn)。參考《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》的商品銷售確認(rèn)條件：

（一）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；

（二）企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制；

（三）收入的金額能夠可靠地計(jì)量；

（四）相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；

（五）相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。

二、如果交易成立

根據(jù)上述描述，交易行為已過(guò)三四年，如果其間已經(jīng)履行合同約定，房款已經(jīng)支付，房屋鑰匙已經(jīng)交給買房一方并由其控制，則此項(xiàng)交易已經(jīng)成立，納稅義務(wù)已經(jīng)產(chǎn)生。而這時(shí)退還，相當(dāng)于另一項(xiàng)交易行為；上次交易稅款不能退還，本次另應(yīng)依法納稅。

三、如果交易并未成立

就是說(shuō)，此項(xiàng)交易并未實(shí)質(zhì)完成，不符合上面的條件，則屬于銷售撤銷，稅款可以依法退還。

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件2《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》一、（十三）2.試點(diǎn)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，在納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前已繳納營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)改增試點(diǎn)后因發(fā)生退款減除營(yíng)業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還已繳納的營(yíng)業(yè)稅。