學(xué)員，你好。

（一）不動產(chǎn)（土地）投資入股是否繳納土地增值稅

以不地產(chǎn)（土地）作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，是否征收土地增值稅，應(yīng)區(qū)分投資主體、被投資企業(yè)是否房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)?！敦斦?、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)第五條規(guī)定：對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。投資主體為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以其建造的商品房對外投資或聯(lián)營的，屬于土地增值稅的征稅范圍。投資主體為非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如果以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，被投資企業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，屬于土地增值稅的征稅范圍；被投資企業(yè)為非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，則享受土地增值稅的免稅規(guī)定。

（二）股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否繳納土地增值稅

通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)普遍認(rèn)為可以暫免征收。以股權(quán)轉(zhuǎn)讓名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)規(guī)合規(guī)收現(xiàn)象時有發(fā)生。總局先后下發(fā)三個批復(fù)（國稅函〔2000〕687號、國稅函〔2009〕387號、國稅函〔2011〕415號文件）明確以股權(quán)轉(zhuǎn)讓名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)屬于土地增值稅應(yīng)稅行為。對于控股股東以轉(zhuǎn)讓股權(quán)為名，實質(zhì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得了相應(yīng)經(jīng)濟利益的，應(yīng)比照依法繳納土地增值稅。其實根據(jù)土地增值稅是對于“增值”部分征稅以及四級累進(jìn)稅率的特點，前一環(huán)節(jié)暫免繳納的土地增值稅會在后續(xù)的交易環(huán)節(jié)中會予以補繳，因此采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的方式并不能夠真正達(dá)到節(jié)約稅收成本的目的。