貴公司將物業(yè)出租給物業(yè)管理公司，同時向其收取水費、電費，通常的做法是按照轉(zhuǎn)售水電處理。物業(yè)管理公司支出水電費，需要取得發(fā)票才能入賬。

1、電費

貴公司支付供電局電費，按規(guī)定取得電費增值稅專用發(fā)票，可以抵扣進(jìn)項，貴公司另外向物業(yè)管理公司收回電費，按照轉(zhuǎn)售電費處理，按照17%繳納增值稅。

2、水費

貴公司支付水費，上游可能是自來水公司，貴公司只能取得6%的增值稅專用發(fā)票抵扣進(jìn)項稅額，營改增之前，按照轉(zhuǎn)售水電處理，貴公司應(yīng)該按照13%的稅率繳納增值稅，由于銷項、進(jìn)項稅額不同，轉(zhuǎn)售自來水會導(dǎo)致貴公司損失部分稅款。營改增之后，國家稅務(wù)總局明確提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，可以按照3%的征收率差額繳納增值稅。

國家稅務(wù)總局公告2016年第54號文規(guī)定，提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。公告自2016年8月19日起施行，2016年5月1日以后已發(fā)生并處理的事項，不再作調(diào)整；未處理的，按本公告規(guī)定執(zhí)行。

由于貴公司并未提供物業(yè)管理服務(wù)，稅務(wù)機(jī)關(guān)不一定認(rèn)可按照國家稅務(wù)總局公告2016年第54號文規(guī)定操作。貴公司可以考慮變更水費、電費的賬戶，由供電局、自來水公司直接向物業(yè)管理公司開具發(fā)票，或者是變更業(yè)務(wù)模式，貴公司提供房屋租賃服務(wù)，物業(yè)管理公司專門提供物業(yè)管理服務(wù)。具體需要依據(jù)貴公司的管理需要、各項數(shù)據(jù)測算確定。