房地產(chǎn)公司，請問開發(fā)項目在竣工前和竣工后如何核算交納土地使用稅？以啥為基數(shù)？啥時間？

稅務(wù)實務(wù)知悉根據(jù)《上海市人民政府關(guān)于批改上海市施行〈中華人民共和國鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉方法的選擇》（上海市人民政府令2007年第188號）第三條的規(guī)則，土地使用稅以交稅人實習(xí)占用的土地面積為計稅根據(jù)，依照本方法規(guī)則的稅額核算征收。占用的土地面積按建設(shè)用地計劃許可證或許土地權(quán)屬文件的土地占用面積斷定；沒有建設(shè)用地計劃許可證或許土地權(quán)屬文件的，以交稅人據(jù)實申報并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實的土地占用面積斷定。

依照《上海市當(dāng)?shù)囟悇?wù)局關(guān)于印發(fā)〈上海市鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地交稅等級分級計劃〉的告訴》（京地稅地[2007]229號）中的等級斷定適用稅額核算交納鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地使用稅。房地產(chǎn)開發(fā)公司，自取得土地使用權(quán)之日起，要核算交納鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地使用稅。但締造的商品房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后，連續(xù)交納鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地使用稅。

因而不管開發(fā)項目竣工前和竣工后均要核算交納鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地使用稅，直至出售轉(zhuǎn)讓出去并處置轉(zhuǎn)移手續(xù)后，就不需求交納鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地使用稅了。通常是以年度核算，分季交納。具體按《上海市當(dāng)?shù)囟悇?wù)局關(guān)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地使用稅征收處置有關(guān)疑問的告訴》（京地稅地[2007]303號）的規(guī)則實施。

京地稅地[2007]303號第二條交稅申報和稅款征收第三款關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)用地鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地使用稅征收疑問第二項規(guī)則，從2007年1月1日起，對房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)用地征收的鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)在每年的4、10月份征期征收，其間4月份征期應(yīng)以當(dāng)年3月31日未售出房子的占地面積為計稅根據(jù)，核算交納上半年應(yīng)納的稅款；10月份征期應(yīng)以當(dāng)年9月30日未售出房子的占地面積為計稅根據(jù)，核算交納下半年應(yīng)納的稅款。

第3項規(guī)則，關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)公司交納的開發(fā)用地鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地使用稅，交稅人也可以采用按各月末未售出房子的占地面積為計稅根據(jù)，核算全年應(yīng)交稅款，并于下一年度1月31日前到主管當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)處置上一個年度的稅款清算。