【來源】昌堯講稅

2017年10月，A公司直接轉(zhuǎn)讓一塊土地給B公司，面積100畝，該土地未進行前期開發(fā)，取得該土地時價款1000萬元，轉(zhuǎn)讓價為1800萬元。

那么，土地交易涉及哪些稅收？如何繳納呢？

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，增值稅稅率為11%。

根據(jù)財稅〔2016〕47號第三條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

A公司計算銷項稅額：1800÷(1+11%)×11%=178.38萬元

A公司計算銷項稅額：(1800-1000)÷(1+5%)×5%=38.1萬元

A公司計算銷項稅額：1800÷(1+3%)×3%=52.43萬元

A公司計算銷項稅額：(1800-1000)÷(1+5%)×5%=38.1萬元

根據(jù)以上政策我們分析得出，如果A公司取得的土地為2016年4月30日前取得的，既可以選擇一般計稅方法也可以選擇簡易計稅，當(dāng)然，如果A公司為小規(guī)模納稅人，只能選擇全額或差額計稅。

A公司計算銷項稅額：1800÷(1+11%)×11%=178.38萬元

A公司計算銷項稅額：1800÷(1+3%)×3%=52.43萬元

通過對營改增后相關(guān)政策的梳理，截止到本文發(fā)稿，國家并未出臺針對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，計算銷售額能否扣除取得土地原價的相關(guān)規(guī)定。

如：國家稅務(wù)總局公告2016年第18號文相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。

18號公告也只是針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，并未規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)也可以扣除土地價款計算銷售額。

因此，從目前的政策來看，2016年4月30日后取得的土地，轉(zhuǎn)讓時，計算銷項稅額，不得扣除取得土地的價款，應(yīng)全額計算應(yīng)稅銷售額。

根據(jù)《契稅暫行條例》第一條規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。

第三條規(guī)定，契稅稅率為3%~5%，契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定，并報財政部和國家稅務(wù)總局備案。

根據(jù)財稅〔2016〕43號第一條規(guī)定，計征契稅的成交價格不含增值稅。

B公司應(yīng)繳納契稅：(1800-增值稅)×3%~5%

由于B公司所購置的土地，轉(zhuǎn)讓方采用不同的計稅方法計算出的增值稅銷項稅額不一樣，因此，承受土地的B公司在計稅繳納契稅時，按不含增值稅的金額計算。

根據(jù)財稅〔2006〕162號文相關(guān)規(guī)定，對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。按所載金額的萬分之五繳納印花稅。

A、B公司分別應(yīng)繳印花稅：1800×0.5‰=0.9萬元

印花稅的繳納，特別需要注意的是按總金額來計算繳納的，不得扣除增值稅。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)

根據(jù)國稅函發(fā)〔1995〕110號宣傳題綱相關(guān)解釋，對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款，交納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

A公司土地增值額：(1800-增值稅)-扣除項目

1、取得的收入為不含增值稅收入;

2、土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目;

3、對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，不得加計扣除20%的相關(guān)成本與費用;

4、只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款，交納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。