2017年國(guó)慶黃金周，房地產(chǎn)行業(yè)“金九銀十”傳統(tǒng)是否被繼承？據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：今年一二線城市房地產(chǎn)行業(yè)在相關(guān)機(jī)構(gòu)因地制宜、因城施策的宏觀調(diào)控政策下，延續(xù)平穩(wěn)狀態(tài)。北京網(wǎng)簽達(dá)到8年來(lái)歷史最低，但作為人們的居住地，買(mǎi)房依然是普遍現(xiàn)象，而建筑商與房地產(chǎn)企業(yè)之間的交易仍然存在。今天代理記賬小慧和大家主要談?wù)摗盃I(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)與建筑商交易之間的進(jìn)項(xiàng)稅額的徐匯合規(guī)方法。

“營(yíng)改增”作為近幾年最火熱的財(cái)稅改革政策，影響各行各業(yè)的發(fā)展，當(dāng)然房地產(chǎn)企業(yè)同樣包含其中。據(jù)了解，2015年4月1日，房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”全面實(shí)施，適應(yīng)11%增值稅征收稅率。增值稅的征收，意味著房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的增加?；诖?，房地產(chǎn)企業(yè)需做出相應(yīng)的對(duì)策，加強(qiáng)相應(yīng)的稅務(wù)徐匯合規(guī)。

增值稅實(shí)行家外稅征收，換言之，商品在流轉(zhuǎn)中有增值才會(huì)征收增值稅，沒(méi)有增值則不需繳納增值稅稅金。在我國(guó)，增值稅可進(jìn)行稅款的抵扣，根據(jù)增值稅抵扣原理，房地產(chǎn)企業(yè)想要控制增值稅的繳納稅款，可以從降低銷(xiāo)項(xiàng)稅額或增大進(jìn)項(xiàng)稅額著手，此外，也可通過(guò)在增加進(jìn)項(xiàng)稅額的同時(shí)降低銷(xiāo)項(xiàng)稅額實(shí)現(xiàn)控制增值稅稅款的繳納。然而，無(wú)論是全款賣(mài)房還是按揭付款賣(mài)房，房?jī)r(jià)是確定的，銷(xiāo)項(xiàng)稅額當(dāng)然也是固定的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)只能通過(guò)增加進(jìn)項(xiàng)來(lái)進(jìn)行稅務(wù)徐匯合規(guī)。

1.進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣時(shí)間角度

我國(guó)相關(guān)財(cái)稅文件規(guī)定：銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的進(jìn)項(xiàng)稅額是前一環(huán)節(jié)的增值稅繳納額，納稅人不能隨意提前抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額以達(dá)到延期納稅的目的，進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣時(shí)間按照取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票的類(lèi)型加以區(qū)分。

銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣額為上一環(huán)節(jié)的增值稅繳納額，納稅人不能隨意提前抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額以達(dá)到延期納稅的目的，進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣時(shí)間按照取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票的類(lèi)型加以區(qū)分。

2.結(jié)算方式角度

在房地產(chǎn)企業(yè)和建筑商的交易中，作為購(gòu)貨方的房地產(chǎn)企業(yè)，從納稅合規(guī)角度出發(fā)，應(yīng)采取分期付款方式。根據(jù)根據(jù)增值稅相關(guān)規(guī)定，納稅人采購(gòu)貨物或者接受勞務(wù)，未按照規(guī)定取得增值稅扣稅憑證，其進(jìn)項(xiàng)稅額就不能抵扣。然而，一般情況下，企業(yè)進(jìn)行采購(gòu)交易都會(huì)采取先付款后取票的方式。在交易中，倘若貨物已入庫(kù)，資金未到賬，供貨發(fā)則不能開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。對(duì)于購(gòu)貨方而言，也不可進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣，而采取分期付款，則會(huì)出現(xiàn)不同情況。根據(jù)稅法規(guī)定，分期付款方式取得的貨物，進(jìn)項(xiàng)抵扣時(shí)間為分期付款的每個(gè)付款日的當(dāng)期，這樣就可以分步產(chǎn)生遞延增值稅稅負(fù)的好處，以獲得資金的貨幣時(shí)間價(jià)值。

3.供貨方納稅人身份角度

增值稅專(zhuān)用發(fā)票抵扣主要適用于一般納稅人，選擇一般納稅人為供貨方時(shí)，可以取得稅率為6%、11%或17%的增值稅專(zhuān)用發(fā)票進(jìn)行抵扣。若選擇小規(guī)模納稅人為供貨方，只要在取得由稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)的3%的增值稅專(zhuān)用發(fā)票才可抵扣。

綜上，房地產(chǎn)企業(yè)若想做好增值稅應(yīng)納稅額的合規(guī)，需從進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣時(shí)間、結(jié)算方式和供貨方納稅人身份三個(gè)角度進(jìn)行合規(guī)。